近年、特に東京は再開発が進み、まちのスクラップ＆ビルドが進んでいる。駅近にショッピングセンターやタワーマンションが建ち、古くからの横丁や路地裏が失われていく。確かにそれは便利なことかもしれない。しかし、それで本当に“まちの住みやすさ”や“住人の幸福度”は上がっているのだろうか？

多くの人が漠然と抱いている、そんな想いを実証的に研究したのが、LIFULL HOME’S総研が2015年９月に発表したリポート「 Sensuous City[官能都市] ―身体で経験する都市；センシュアス・シティ・ランキング」だ。今回はリポートを作成した島原万丈さんにお話をうかがっている。

前編ではセンシュアス・シティ・ランキングを発表した意図や、その反響について、後編ではセンシュアス・シティという指標をまちづくりにどう活用するのかについて、お話を紹介する。

＜プロフィール＞島原万丈（しまはら　まんじょう）
1989年株式会社リクルート入社、株式会社リクルートリサーチ出向配属。以降、クライアント企業のマーケティングリサーチおよびマーケティング戦略のプランニングに携わる。2004年結婚情報誌「ゼクシィ」シリーズのマーケティング担当を経て、2005年よりリクルート住宅総研。2013年3月リクルートを退社、同年7月株式会社ネクストＨＯＭＥ’Ｓ総研所長に就任。ユーザー目線での住宅市場の調査研究と提言活動に従事。

vol.1 センシュアス・シティ（官能都市）は、“私”が幸せになれるまち
vol.2 無個性な開発のブレーキになり得るのは、そのまち“らしさ”の醸成

これからのまちづくりはセンシュアス（官能的）であるべきか？

−−センシュアス・シティはまちづくりに取り組む人にとっては、非常に有用な指標だと思います。島原さんとしては、やはりこれからのまちづくりはセンシュアス・シティを目指すべきというお考えでしょうか。

島原：もちろん、参考にしていただきたいという立場です。センシュアスであることを第一にするかどうかは別として、忘れて欲しくはないと考えています。

一方で、再開発は全部ダメだと言うつもりもないのです。埋立地や工場跡地はタワーマンションでも建てない限りは、開発にならないということも理解しています。ただ、やはりその方法だけが万能ではないと思うのです。

特に私の調査のセンシュアス的な概念でいうと、路面の賑わいや歩くことの価値に対して、作る側の方にもケアしてほしいと思いますね。

例えばポートランドは、街の中心部の建物では「1階を必ずお店にしてください」っていうルールを導入しています。それに習って「タワーマンションの１階や２階はお店にしましょうよ」とか、「街のストリートの分断を作るような開発をやめましょうよ」とかいったケアをしていただくことで、再開発とセンシュアスであることを同居させてほしいなと思います。

−−大規模開発とセンシュアスであることは、共存もできると。

島原：ロッテルダムのマーケット・ホールって知っています？ すごいんですよ。ドーム型の団地というか、アパートなのですが、下には何があるかっていうと……マーケットなのです。

下に横丁があって集合住宅がかぶさっている。すごくおもしろいですよね。日本の再開発系の手法やフォーマットが全然アップデートされてないっていうことなんですよ。こういうやり方もあるということです。たとえば横丁を潰さず、空中権だけ取得して住宅をつくることも可能かもれません。古い横丁は耐震補強して保存すれば良いわけですよね。そうすれば万一火災があっても、上から消火できそうですし。

−−センシュアスであることが、経済価値に結びつくということが、もっと直接的に証明されると、まちのセンシュアス化が加速すると思います。そのためには、住み手もそこに積極的に価値を見出し、投資していくということが必要かもしれません。

 ️そのまちの“使い手”の声を、どうやってまちの“作り手”に届けるか

 −−再開発が行われるとき、なかなか住み手の声が届かないという実感があります。

島原：そうですね。まちに住んでいたり訪れていたりする、まちの“使い手”が、もっと声を持たなければいけないですよね。それは必ずしも所有者だけとは限らなくて、その街を使っている人ですよね。

実は再開発が行われ、横丁が潰されるとなったときに、土地を持っている人は横丁のなかでほんの数人しかいなかったりするのです。土地の賃借権を持っている地権者も多くはその権利を又貸しして既に商売はしていない。いままちにいるほとんどの人は、お店の権利を借りて商売をやっている人たちなんです。

−−実際に商売をしている人が、再開発の際に権利を主張できないのですね。

島原：お店を切り盛りしている若い店主だとか、そこに来ているお客たちの声は、全く入らないわけです。これからのまちづくりは、土地を持っている人だけではなくて、使っている人の声も取り入れる必要があると思いますね。

−−土地を持っていなくても、声をあげることはできるのでしょうか。

島原：例えば鎌倉などの、“あえてそこに住む”人が多いまちは、その土地を持って居るのか、賃貸なのかにかかわらず、暮らす人の思いがライフスタイルとして可視化されて共有化されていると思うんですよ。

そうなるとオーナーであっても好き勝手なことはできない。積極的にまちづくりをやろうとすると、時にネガティブな圧力として働くこともあるかとは思うんですけど。「下手なことはできないよね」って思っていることは、お金入るんだったら何でもよいっていうのに比べたらよいことだと思います。

別の例だと、銀座は商売をされている方の多くが街づくりの協議会に参加されています。実は2017年4月に開業した「GINZA SIX」は、元々超高層ビルになる予定だったのですが、デザイン協議会からの「銀座らしくないよね」という声によって今のカタチになりました。

そんなふうに「鎌倉らしくないよね」とか「銀座らしくないよね」というまちの使い手の声が比較的出しやすいまちは、強いですね。

  −−“らしさ”を可視化して共有することは、使い手たちの日々の努力によるところが大きですね。

島原：それは今、すごく求められているんじゃないでしょうか。

既に三菱地所は大丸有（大手町・丸の内・有楽町）らしさを考えているし、三井不動産は日本橋らしさを考えているし、森ビルは六本木らしさを考えているし、東急電鉄は渋谷らしさを考えている。

でも、ほとんどのデベロッパーさんではらしさを追求したまちづくりはしていないのが現状ではないでしょうか。先にあげた超大手デベさんも自分のお膝元のエリア以外でのプロジェクトに関してはどうかな、と疑問に感じます。

−−確かに、多くの再開発は画一的なものになりがちで、残念なことです。三軒茶屋らしさ、京成立石らしさなど、ローカルなまちの良さが、ずっと残るような、再開発が望まれます。そのためには、地主でなくてもできることがあるのですね。

お気に入りのお店、お気に入りのまち並み、そういったものがいざ無くなるタイミングで嘆いても、残念ながらどうにもならない。そのときには、大概もう遅すぎるのだ。

無個性な開発に対するブレーキをかけたいなら、普段からまちへの想いを表明し、まちをつくる一員として行動してゆく必要がある。正直、それはちょっと面倒に思えるかもしれない。けれど自分たちのまちがセンシュアスであるためには、そのまちの使い手もセンシュアスでなければならないはずだ。

だったら“まちづくり”をセンシュアスであることの延長線においてみたらどうだろう。感覚を研ぎ澄まし、人と出会い、まちについて語り合う。その延長で、街のために行動すると考えれば、なんだか楽しめそうな気がしないだろうか？　そんなことを考えたインタビューだった。

島原万丈さんにとって、リノベーションとは？

島原：これだけ少子化が進んでいれば、将来的に深刻な人口減になっていくということは、目に見えているわけです。需要が減るわけですから、地価が下がる。そうすると、どのまちの地価が落ちて、どこは維持できるのかという議論にもなります。

もちろん便利な場所は地価が落ちにくいかもしれませんが、不便さを超えて価値を持つのは「ここでなければならない」という個性のあるまちです。たとえば鎌倉なんかは「遠くてもあそこに住みたい」っていう人たちがいるわけですよね。そういうまちが、もっと増えればいいと思うんです。

それに将来的に地価が下がる土地があるということは、見方を変えれば、場所によっては超低価格で不動産が手に入る、面白い時代になるともいえます。

例えば郊外に住んでサテライトで働きながら、日常的にアウトドアレジャーを楽しむとか、地方で空き家を活用してインバウンドのニーズを取り込むまちづくりをするとか。新しい住まい方や、街づくりにチャレンジしやすい時代になります。

そんなふうに、少し視点をずらして、場所や状況を楽しむことが、私にとってのリノベーションといえるかもしれません。

vol.1 センシュアス・シティ（官能都市）は、“私”が幸せになれるまち

（提供：ハロー! RENOVATION）